Als am 10.04.2018 das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer in ihrer bisherigen Form für verfassungswidrig erklärt hat, konnte noch keiner im vollen Umfang erahnen, welche Herausforderungen dieses Urteil mit sich bringt. Im Urteil heißt es: „Das Aussetzen der im Recht der Einheitsbewertung ursprünglich vorgesehenen periodischen Hauptfeststellung seit dem Jahr 1964 führt bei der Grundsteuer zwangsläufig in zunehmendem Umfang zu Ungleichbehandlungen durch Wertverzerrungen“. Das Bundesverfassungsgericht bezog sich in seinem Urteil explizit auf die lokalen Entwicklungen im Immobilienmarkt und bewertete die Grundsteuer in der jetzigen Form seit 2002 als rechtswidrig. Das Gericht setze dem Gesetzgeber eine Frist zur Neuregelung bis zum 31.12.2019.
Am 18.10.2019 wurde nach langem Ringen den von der CDU/CSU und SPD eingebrachte Gesetzesentwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuerreformgesetzt – GrStRefG) angenommen. Der Entwurf hat es sich zum Ziel gesetzt, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer in der Gesamtheit annähernd gleichbleibt und Gemeinden und Städten zugleich wichtige Einnahmen gesichert sowie Bürgerinnen und Bürger insgesamt nicht mehr belastet werden. Eine denkbar anspruchsvolle wie ehrenrührige Zielsetzung.
Aus dem Grundsteuerreformgesetz als bundesgesetzliche Regelung ist das sogenannte Bundesmodell entstanden, welches Wohnimmobilien mit dem Ertragswertverfahren und Nicht-Wohnimmobilien mit dem Sachwertverfahren bewertet. Ursprünglich als bundesweite Regelung gedacht, wurde den Bundesländern mit einer Öffnungsklausel die Möglichkeit gegeben, eigene Regeln zur Bewertung der Immobilie zu entwickeln. Davon haben Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachen Gebrauch gemacht. Unabhängig der rechtlichen Situation im Bundesland, ist jeder Eigentümer dazu verpflichtet alle Notwendigen Angaben im Zeitraum von 01.01.2020 bis 31.10.2022 mit dem Stichtag 01.10.2022 an das zuständige Finanzamt zu melden. Die Abgabe der Grundsteuererklärung soll grundsätzlich auf dem elektronischen Wege über ELSTER erfolgen. Schätzungsweise werden Grundsteuererklärungen zu ca. 36 Millionen Grundsteuerobjekten erwartet. Dabei sind u. a. Angaben zu Lage, Flächengröße, Grundstücksart, Gebäudeart, Gemarkungen, Eigentumsverhältnisse, Erbbaurecht, Steuervergünstigungen und -befreiungen, Baujahr, Abrissverpflichtung, Zivilschutzfläche an das Finanzamt zu übermitteln.
Die Erhebung, Strukturierung und Übermittlung dieser Immobiliendaten stellt viele Eigentümer vor eine enorme Herausforderung. Private Eigentümer sehen sich teilweise nicht in der Lage die notwendigen Daten zu liefern oder beziehen aus veralteten und überholten Unterlagen keine belastbaren Daten. Das ursprüngliche Ziel der Reform, einer Wertverzerrung entgegenzuwirken, wird damit zum Teil konterkariert. Immobiliengesellschaft mit größeren Beständen hingegen stehen vor der Herausforderung die Datenquelle (single point of truth) zu definieren und diese Daten in das geforderte Datenformat des Finanzamtes zu transferieren sowie eine systemunterstütze Übermittlung an ELSTER zu gewährleisten.
Mit Blick auf die Abgabequote von leicht über oder unter 10 % mit Stand Kalenderwoche 34 (die Streuung liegt zwischen 4,3 % in Mecklenburg-Vorpommern und 13,9 % in Hessen) fordern die ersten Stimmen von Wirtschaftsverbänden und Bundessteuerberaterkammer eine Fristverlängerung. Bundesfinanzminister Christina Lindner (FDP) behält sich eine Fristverlängerung vor, aber eine definitive Entscheidung gibt es noch nicht. Für die Eigentümer bleibt es weiterhin spannend.
